Vendeu a sua casa em Portugal ou está a pensar fazê-lo em breve?
Então precisa de saber como funciona o imposto sobre mais-valias em 2025. Neste artigo explicamos quando tem de pagar, quais as taxas aplicáveis, como funciona para residentes e não residentes e quais as estratégias para reduzir ou até evitar este imposto.
As mais-valias imobiliárias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel, ou seja, a diferença entre o valor de compra e o valor de venda.
Este ganho está sujeito a imposto em Portugal, mas as regras variam conforme seja residente fiscal ou não no país.
Se comprou o imóvel antes de 1989, não paga imposto sobre mais-valias.
Para aquisições posteriores, 50% do lucro é adicionado ao seu rendimento anual.
O valor é tributado de acordo com a tabela progressiva de IRS 2025, cujas taxas variam entre 13,25% e 48%.
A taxa máxima aplica-se a rendimentos anuais acima de 81.199€.
Além disso, se tiver o imóvel há mais de 2 anos, pode aplicar o coeficiente de desvalorização da moeda, reduzindo o montante tributável.
O regime de reinvestimento permite que residentes fiscais em Portugal reduzam ou evitem o pagamento de imposto sobre mais-valias. Existem duas opções:
Pode reinvestir o valor da venda da sua residência principal numa nova habitação principal.
O reinvestimento deve ocorrer até 36 meses após a venda ou até 24 meses antes da venda.
A nova habitação deve estar situada em Portugal, na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu (EEE).
Para estar totalmente isento, tem de reinvestir o valor total da venda. Caso reinvista apenas parte, pagará imposto proporcional.
Disponível para contribuintes com mais de 65 anos ou reformados.
O produto da venda deve ser aplicado num seguro de vida ou fundo de pensões até 6 meses após a venda.
Os pagamentos anuais não podem ultrapassar 7,5% do valor investido.
Desde 1 de janeiro de 2023, as regras mudaram para não residentes:
Antes, pagavam 28% sobre a totalidade do lucro.
Agora, tal como os residentes, apenas 50% do lucro é sujeito a IRS progressivo.
Um não residente vendeu um imóvel em 2025 e obteve 100.000€ de mais-valias.
No mesmo ano, teve rendimentos no estrangeiro de 90.000€.
Rendimento total considerado em Portugal: 90.000€ + 50.000€ = 140.000€.
Tributado à taxa máxima de 48%, o imposto devido é de 24.000€.
Pelas regras antigas (28% sobre 100.000€), teria pago 28.000€.
Ou seja, em 2025, os não residentes estão em melhor posição face às regras anteriores.
Tanto residentes como não residentes podem deduzir custos relacionados com:
Compra e venda: IMT, escritura, registos, honorários legais e comissões de mediação.
Obras e melhoramentos: faturas até 12 anos anteriores à venda, emitidas com NIF do proprietário.
1. Quando se aplica o imposto?
Na venda de qualquer imóvel adquirido após 1 de janeiro de 1989.
2. O valor dos móveis conta para o cálculo?
Não. Pode atribuir um valor realista ao mobiliário vendido juntamente com o imóvel, que será excluído do cálculo.
3. A isenção por reinvestimento aplica-se a não residentes?
Não, apenas a residentes fiscais em Portugal.
4. Existe dedução pela inflação?
Sim, através dos coeficientes de desvalorização da moeda após 2 anos de posse do imóvel.
Em 2025, tanto residentes como não residentes são tributados de forma igual em Portugal: apenas 50% das mais-valias entram no cálculo do IRS. As taxas vão dos 13,25% aos 48%, dependendo do rendimento anual.
No entanto, com planeamento é possível reduzir ou até eliminar este imposto, seja através do reinvestimento ou da dedução de custos documentados.
Se está a pensar vender a sua propriedade em Portugal, é fundamental consultar um contabilista ou advogado fiscal para garantir que tira o máximo partido das isenções e paga apenas o imposto devido.
Subscreva a nossa newsletter
Login