O IMT ("Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis") é um imposto de transmissão de propriedade que deve ser pago ao adquirir um imóvel em Portugal continental. É responsabilidade do comprador efetuar este pagamento antes da transferência de propriedade no notário. Os notários exigirão comprovativo de pagamento antes de concluir a transação.
Para determinar o IMT em Portugal, deve-se considerar:
O preço de compra (excluindo o valor de qualquer inventário incluído);
O uso registado do imóvel (habitação, rústico, outro como comercial ou turístico);
Se o imóvel está a ser adquirido como residência principal ou segunda habitação.
Compreender o tipo de propriedade é crucial para o cálculo do IMT. As principais classificações de propriedade são:
Propriedade urbana para habitação: São edifícios designados para "habitação", conforme indicado na licença de utilização e registo predial do imóvel. O IMT é calculado utilizando a tabela de IMT atualizada para 2025 em Portugal continental.
Propriedade agrícola: Classificada como "rústica", a terra agrícola é tributada a uma taxa fixa de 5%.
Outros imóveis urbanos: Propriedades comerciais, lotes de construção e imóveis com licença turística (como casas de resort) estão sujeitos a uma taxa fixa de IMT de 6,5%.
A seguinte tabela aplica-se aos cálculos de IMT para propriedades em Portugal continental:
Exemplo 1: Compra de uma Segunda Habitação
Adquire uma casa isolada em Portugal continental por €300.000 como segunda habitação. O imóvel possui licença de habitação e o terreno é classificado apenas como urbano. O cálculo do IMT é:
€300.000 x 8% - €12.450,89 = €11.549,11 a pagar (aproximadamente 3,8% do preço de compra).
Exemplo 2: Propriedade Mista Urbana e Agrícola
Se adquirir um imóvel para habitação permanente por €300.000, com €260.000 classificados como urbanos e €40.000 como terreno rústico, o IMT é calculado separadamente:
Parte urbana: €260.000 x 7% - €9.210,31 = €8.989,69
Parte rústica: €40.000 x 5% = €2.000
Total de IMT a pagar: €10.989,69 (aproximadamente 3,6% do preço de compra)
Mobiliário e Inventário: Se um imóvel for vendido com mobiliário, uma parte razoável do preço pode ser atribuída ao inventário. Como o IMT é calculado apenas sobre o valor do imóvel, isso pode reduzir a carga tributária. No entanto, essa atribuição deve ser justificada, pois afeta os cálculos futuros de mais-valias.
O IMT não é o único imposto a ser pago ao adquirir um imóvel em Portugal. Além do IMT, o comprador também deve pagar o Imposto do Selo (Imposto do Selo), taxas de Notário & Registo e honorários de Advogados.
Leia mais sobre os custos de aquisição ao comprar um imóvel em Portugal.
Nota: Se comprar um imóvel em Portugal que inclua mobiliário/inventário, pode atribuir um valor realista do preço de compra ao mobiliário/inventário. Um benefício é que este valor não faz parte do cálculo do IMT. No entanto, o valor tem de ser realista para o inventário que adquire. Além disso, é importante que seja um valor realista, pois no futuro, quando decidir vender, pagará mais-valias sobre a diferença entre o preço de venda (futuro) e o preço de compra anterior. Ao atribuir um determinado valor ao mobiliário, o preço de compra excluindo o mobiliário é o valor utilizado para calcular o pagamento das mais-valias. Leia mais sobre mais-valias neste artigo.
Compreender o IMT é crucial para os compradores de imóveis em Portugal. Saber como é calculado e quais as taxas aplicáveis pode ajudá-lo a preparar-se para os custos associados. Se tiver dúvidas sobre a sua situação específica, consultar um profissional pode fornecer aconselhamento personalizado.
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