Vender um imóvel em Portugal pode ter consequências fiscais. Se vender a sua propriedade portuguesa com lucro, poderá ter de pagar imposto sobre as mais-valias realizadas em Portugal. O valor que acabará por pagar depende, entre outros fatores, do seu preço de compra, preço de venda, das despesas efetuadas, do período de posse do imóvel, da sua residência fiscal e se é elegível para uma isenção total ou parcial.
Neste artigo, ficará a saber tudo sobre o imposto sobre mais-valias em Portugal (atualização de 2026). Explicamos como a mais-valia é calculada, que despesas pode deduzir, as diferenças nas regras entre residentes e não residentes em Portugal e em que situações o reinvestimento pode resultar numa isenção total ou parcial.
Abordamos também as taxas de IRS em Portugal para 2026, a correção monetária (ajuste à inflação), os custos de renovação, a declaração através do Modelo 3 e Anexo G, bem como as regras especiais para maiores de 65 anos e a nova opção de reinvestimento introduzida em 2026, aplicável a imóveis para arrendamento.
Quer saber antecipadamente quanto imposto pode esperar pagar com a venda do seu imóvel em Portugal? Então, é fundamental solicitar que este cálculo seja feito antes de avançar com a venda.
Para o cálculo da mais-valia, não é correto fazer simplesmente a seguinte conta: “Preço de venda – preço de compra original = lucro tributável”.
A legislação fiscal portuguesa tem em consideração, entre outros aspetos:
O cálculo fiscal da mais-valia pode, por isso, ser consideravelmente inferior ao cálculo simplista de “preço de venda menos preço de compra”.
Uma representação simplificada do cálculo é: Valor de realização (venda) − valor de aquisição corrigido − despesas e encargos permitidos − encargos permitidos com obras de valorização = mais-valia tributável
Se for proprietário de um imóvel há mais de 24 meses, o valor de aquisição original pode ser ajustado através de um coeficiente oficial de desvalorização monetária. Isto significa que, para o cálculo, a Autoridade Tributária não utiliza necessariamente exatamente o mesmo valor de aquisição que pagou há anos. Ao calcular o valor de aquisição corrigido, o valor de compra pode ser ajustado através do coeficiente de correção determinado anualmente. A Autoridade Tributária portuguesa determina esta correção com base em coeficientes fixados todos os anos. Por isso, não se trata de uma simples aplicação da percentagem da inflação de preços ao consumidor. Um valor de aquisição corrigido resulta, em regra, numa mais-valia tributável menor e, consequentemente, em menos imposto a pagar, visto que o montante original de compra fica mais elevado devido a esta correção.
Esta é uma das partes mais importantes do cálculo. Para o apuramento da mais-valia, a Autoridade Tributária portuguesa permite que certos custos suportados com a compra, venda e remodelação/renovação sejam deduzidos ao valor de venda. Pense, por exemplo, em:
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis pago na compra (IMT);
Imposto do Selo pago na compra;
Determinados custos de registo;
Emolumentos notariais;
Custos com o certificado energético;
Comissão da agência imobiliária na venda;
Custos com obras de remodelação e melhorias que acrescentem valor ao imóvel.
Fez remodelações ou melhorias no seu imóvel em Portugal antes de o vender? Nesse caso, certas despesas de remodelação e melhoria podem reduzir a mais-valia tributável. A Autoridade Tributária portuguesa estabelece que as despesas de valorização do imóvel vendido, comprovadamente efetuadas nos últimos 12 anos, podem ser incluídas. No entanto, têm de ser despesas que possam ser classificadas, para efeitos fiscais, como encargos com a valorização do bem. Nem todas as despesas no imóvel ou no seu redor são automaticamente dedutíveis.
Exemplos de obras que podem ser relevantes:
Remodelação de cozinha ou casas de banho;
Melhorias estruturais;
Ampliação do imóvel;
Determinadas obras de construção;
Outras melhorias comprováveis que aumentem o valor do imóvel.
Mobiliário solto, decoração ou compras pessoais não podem ser incluídos para reduzir a mais-valia. É fundamental que as despesas tenham sido efetivamente pagas e estejam devidamente documentadas. "Devidamente documentadas" significa, no mínimo, que deve existir uma fatura onde conste claramente o seu nome, morada e Número de Identificação Fiscal (NIF) português. Por isso, guarde sempre as faturas originais, os comprovativos de pagamento e os contratos.
Posteriormente, na maioria das vendas de imóveis por particulares, apenas 50% da mais-valia positiva é considerada para efeitos de IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares). No entanto, existem exceções, por exemplo para certos imóveis que tenham beneficiado de apoios não reembolsáveis significativos do Estado e que sejam vendidos no prazo de dez anos.
Atenção: O enquadramento fiscal pode variar consoante a sua situação pessoal, residência fiscal, estrutura de propriedade e forma de aquisição do imóvel. Este artigo fornece informação de caráter geral e não constitui aconselhamento fiscal individual.
Uma mais-valia é o lucro obtido com a venda de um imóvel e calcula-se pela diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda, deduzidos os custos aceites e, eventualmente, aplicando-se a correção ao valor de aquisição. Este lucro é tributável em Portugal, aplicando-se regras distintas para residentes e não residentes.
Imóveis adquiridos antes de 1989: isentos.
Para aquisições após 1989: 50% do lucro é englobado no seu rendimento anual.
Taxas progressivas do IRS para 2026: de 12,50% a 48%.
A taxa mais elevada aplica-se a rendimentos anuais superiores a 86.634 €. Após 2 anos de propriedade, é aplicada a correção monetária ao valor de aquisição, ajustando o valor de compra à inflação e reduzindo assim a base tributável da mais-valia.
Isenção por reinvestimento (Atenção: apenas para residentes!)
Reinvestir o valor de realização (venda) da sua habitação própria e permanente numa nova habitação própria e permanente.
No prazo de 36 meses após ou 24 meses antes da venda.
O imóvel deve estar localizado em Portugal, na UE ou no EEE.
A isenção total só se aplica se a totalidade do valor de venda for reinvestida.
Para reformados ou pessoas com idade igual ou superior a 65 anos.
Investimento num seguro de vida ou fundo de pensões no prazo de 6 meses.
Resgate anual ≤ 7,5% do fundo.
Desde 1 de janeiro de 2023:
Anteriormente: taxa autónoma fixa de 28% sobre a totalidade do lucro.
Agora: aplicam-se as mesmas regras dos residentes – 50% do lucro é tributado de acordo com as taxas progressivas.
Exemplo em 2026: Lucro: 100.000 €, rendimento no estrangeiro: 90.000 €. Total tributável: 140.000 € (= 50.000 + 90.000; embora não pague imposto em Portugal sobre o seu rendimento obtido no estrangeiro, este rendimento é tido em conta para determinar em que escalão de imposto se enquadra para este cálculo). → Taxa de imposto: 48% devido ao facto de o rendimento ser superior ao escalão mais elevado de 81.000 €. → Imposto: 24.000 €. (Regra antiga: 28% de 100.000 € de mais-valia = 28.000 €, o que significa que o novo regime é mais favorável para os não residentes do que a regra antiga).
Despesas de aquisição e venda: IMT, notário, registo, honorários de advogados/solicitadores, comissões imobiliárias.
Despesas de remodelação: encargos até 12 anos atrás, com faturas em nome do proprietário.
Quando se aplica o imposto? Para aquisições efetuadas após 1989.
O mobiliário está incluído? Não. Se estiver discriminado separadamente no preço de venda, não paga imposto sobre mais-valias relativamente ao valor atribuído ao recheio/mobiliário na venda.
Isenção por reinvestimento para não residentes? Não.
Correção monetária (inflação)? Sim, após 2 anos de propriedade.
A partir de 2024, aplica-se o mesmo regime tanto a residentes como a não residentes no que respeita ao cálculo do imposto sobre mais-valias: 50% da mais-valia é tributada em sede de IRS. Taxas: 12,50% a 48%. Com uma boa estratégia, pode em alguns casos limitar ou evitar totalmente o imposto através de reinvestimento ou de dedução de despesas.
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