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Mais-valias fiscais sobre a sua propriedade em Portugal. Quando e quanto irá pagar?

 

O seu imóvel em Portugal foi vendido? Obteve lucro com a venda? Poderá manter esse lucro inteiramente para si ou terá de pagar imposto sobre o mesmo? Tudo dependerá de um conjunto de fatores, os quais iremos abordar neste artigo.

 

Em Portugal pagará mais-valias, em termos fiscais, após a venda do seu imóvel. Pagará este imposto sobre a diferença entre o preço de compra e o preço de venda. Esse valor vai depender de ter residência fiscal ou não em Portugal, no entanto existem exceções que podem significar que não necessitará de pagar imposto sobre mais-valias ou que poderá ter condições especiais para se candidatar a uma redução.

 

Se tem residência fiscal em Portugal

Se tem morada fiscal e é residente em Portugal, está isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias se tiver sido proprietário do imóvel antes de 1989. Qualquer aquisição posterior a 1989 está sujeita a imposto sobre as mais-valias.

É proprietário do imóvel há mais de dois anos? Se assim for, poderá beneficiar de um dedução. A tabela oficial registada pode ser utilizada para calcular o montante exato da dedução.

Do valor das mais-valias, 50% são adicionados ao seu rendimento anual em que a venda foi concretizada. Assim, suponhamos que tem mais-valias num valor de 20.000€, em princípio, 10.000 euros desse montante são elegíveis de tributação.

Pagará um valor entre os 14,5% e os 48% de imposto (taxas de 2023) sobre 50% das suas mais-valias. A taxa mais elevada aplica-se a rendimentos superiores a 78.834€ anuais. Ver abaixo a tabela de tributação para 2023.

 

Isenção por reinvestimento


Portugal dispõe de um regime de reinvestimento que permite uma isenção ou redução do imposto sobre as mais-valias.

 

Opção 1 - Reinvestimento numa nova habitação principal


As mais-valias resultantes da venda da sua residência principal em Portugal está isenta do mesmo imposto se o produto da venda (líquido de qualquer hipoteca contraída para a adquirir) for reinvestido noutra residência principal num país da UE.


O reinvestimento pode ser realizado 36 meses após a venda da habitação principal. Nesse caso, deve declarar o montante que tenciona reinvestir na sua declaração de impostos. Também é possível adquirir a nova habitação 24 meses antes de vender a casa principal.

 

É importante que a nova habitação se localize num país da União Europeia (incluindo Portugal obviamente) ou num país do Espaço Económico Europeu (EEE) que troque informações fiscais com Portugal.

Nota: Não esquecer que desde que o Brexit entrou em vigor que o Reino Unido deixou de fazer parte do EEE. Ao adquirir uma novo imóvel com residência principal, no Reino Unido não terá a isenção de imposto sobre as mais-valias da residência principal que vendeu em Portugal.

 

Para ficar totalmente isento do pagamento de imposto sobre mais-valias na venda da sua residência principal, é também importante que reinvista o produto total da venda da sua residência principal (o que inclui despesas imobiliárias e outros custos relacionados com a transação).

Se decidir vender a sua moradia principal e comprar uma mais pequena e mais barata do que a que está a vender, pode optar por investir a diferença não utilizada numa apólice de seguro de vida e beneficiar da isenção ou pagar mais-valias sobre o valor que não foi reinvestido e ter o remanescente na sua conta bancária.

 

Opção 2 - Reinvestimento num plano de poupança/pensão a longo prazo


Os ganhos obtidos com a venda do seu imóvel também podem ficar isentos de impostos se tiver idade para se reformar e reinvestir o produto da venda num contrato de seguro ou numa pensão. É importante que o comprador (ou o cônjuge/parceiro) seja reformado ou tenha mais de 65 anos.

O produto da venda deve ser investido num fundo de pensões, num sistema de pensões do Estado ou num contrato de seguro no prazo de seis meses. Ao reinvestir numa pensão, deve receber um pagamento anual máximo de 7,5% do valor dos fundos (aconselhamos que discuta esta possibilidade com o seu contabilista/advogado para confirmar se reúne as condições necessárias).

As apólices de seguro de vida, onde pode deter uma vasta gama de activos de investimento dentro da sua estrutura fiscal, são elegíveis para esta isenção.

Se não for elegível para a isenção de mais-valias, pode analisar as opções abaixo para reduzir o seu passivo de mais-valias.

 

 

Novas regras de mais-valias para não residentes em vigor desde 1 de janeiro de 2023


Desde 1 de janeiro de 2023 que começaram a ser aplicadas novas regras aos cidadãos não residentes e ao imposto sobre as mais-valias, aplicável aquando da venda dos seus imóveis em Portugal.

Até ao dia 1 de janeiro de 2023, os cidadãos não residentes e os residentes eram tributados de forma diferente. Enquanto os residentes pagavam uma taxa progressiva de IRS sobre 50% das suas mais-valias, os não residentes pagavam uma taxa fixa de 28% sobre o total das suas mais-valias.

De acordo com estas regras, os não residentes pagavam mais imposto sobre as mais-valias do que os residentes, o que deu origem a vários processos judiciais nos últimos anos.

Com tantos processos judiciais, a situação tem vindo a evoluir, e tanto o Tribunal Constitucional Português como o Tribunal de Justiça das Comunidades Europeias confirmaram que esta diferença de tratamento é discriminatória à luz do direito comunitário.

Embora vários processos e decisões do tribunal datem de 2021, a legislação em Portugal ou o cálculo do imposto sobre mais-valias pelas autoridades fiscais portuguesas não foram até agora sujeitos a alterações. 

A legislação portuguesa precisa ainda de ser alterada, no entanto, a autoridade fiscal portuguesa informou que tratará todos os cidadãos, residentes e não residentes da mesma forma, no que diz respeito ao processo das mais-valias apliadas às vendas de imóveis a partir de 31 de dezembro de 2022.

Isto significa que, a partir de 1/1/2023, os não residentes pagam a mesma taxa progressiva de imposto (também designada por IRS) sobre 50% das suas mais-valias imobiliárias, tal como os residentes. Esta decisão tomada para estar em conformidade com a legislação da UE.

 

Que taxas de imposto são aplicáveis ao abrigo das novas regras de mais-valias?

A partir de 1/1/2023, tanto para os residentes como para os não residentes em Portugal, 50% das mais-valias imobiliárias são adicionadas ao rendimento total do ano da venda. O total dos seus rendimentos anuais + 50% das mais-valias determina a tabela de tributação aplicável. Ver a tabela de tributação acima.

Um exemplo de acordo com as novas regras:

Um cidadão não residente solteiro vende o seu imóvel em Portugal em 2023 e obtém 100.000€ de mais-valias. No mesmo ano, teve um rendimento proveniente do estrangeiro de 90.000€.
O rendimento total desse ano é de 90.000€ + 50.000€ (que corresponde a metade das mais-valias) ou seja 140.000€. Sobre as mais-valias, é aplicável uma taxa de imposto de 48% (uma vez que 140.000€ é superior ao escalão mais elevado de 78.834€ de rendimento anual). Isto significa que, ao abrigo das novas regras, o vendedor não residente paga 24.000€ de mais-valias (48% de imposto sobre 50.000€, ou seja, 50% do total das mais-valias).
De acordo com a legislação anterior teria pago uma taxa fixa de 28% sobre o total das mais-valias de 100.000€, o que totaliza 28.000€ de imposto a pagar, se as antigas regras continuassem a ser válidas.

 

Compensação de Custos
Tanto os residentes como os não residentes em Portugal podem reduzir o imposto sobre as mais-valias através da compensação de custos. Os custos aplicáveis podem ser divididos em duas categorias: custos relacionados com a compra e venda do imóvel e custos relacionados com obras ou melhoramentos efectuados no imóvel.

A primeira categoria inclui o imposto de transferência pago aquando da compra, os custos legais incorridos e os encargos de mediação imobiliária aquando da venda. Chamamos a atenção que, para que estes custos possam ser deduzidos, a entidade imobiliária deve ser mencionado na escritura. Pode apresentar faturas relativas a estas despesas para poder beneficiar de uma redução do imposto sobre as mais-valias.

Pode deduzir as despesas de melhorias e remodelações efetuadas no imóvel se apresentar uma fatura que indique também o seu número de contribuinte. Estas faturas também não devem ter mais de 12 anos a contar da data da assinatura da escritura de compra e venda.

 

FAQ sobre mais-valias


Quando é que se aplica o imposto sobre as mais-valias? O imposto sobre as mais-valias (em Portugal designado por Imposto sobre Mais-Valias) aplica-se à venda de qualquer imóvel português adquirido após 1988. Se adquiriu o imóvel antes de 1 de janeiro de 1989, este não está sujeito a imposto sobre mais-valias.

Pago mais-valias sobre o valor dos móveis que vendo juntamente com o meu imóvel? Ao vender o seu imóvel em Portugal com mobiliário, pode atribuir um valor realista ao mobiliário. Este valor da mobília não é tido em conta no preço de venda utilizado para o cálculo das mais-valias. A mais-valia é calculada entre o novo preço de venda, sem o valor do mobiliário, e o valor de compra inicial, também sem o valor do mobiliário.

A isenção para reinvestimento não se aplica a mim, mas como posso diminuir a minha responsabilidade pelas mais-valias? Ao vender um imóvel em Portugal, pode diminuir as mais-valias atribuindo uma parte do preço de venda ao mobiliário que é incluido no negócio (se vender o mobiliário juntamente com a casa). Também pode compensar vários custos para reduzir o valor das mais-valias, como as despesas efectuadas com o investimento do imóvel nos 12 anos anteriores à venda. São dedutíveis também as despesas sobre os honorários dos advogados aquando da compra da casa e as despesas de mediação imobiliária aquando da venda do imóvel. É necessário ter faturas oficiais de todas as despesas que pretende deduzir. As faturas devem conter o seu nome, NIF e morada, bem como a identificação da entidade que prestou os serviços.

A regra do reinvestimento é aplicável aos não residentes? Não, a regra do reinvestimento só é aplicável quando se é residente em Portugal e se vende a habitação principal.


É aplicada uma dedução à inflação no cálculo das mais-valias? Sim, após dois anos de posse do imóvel, pode beneficiar de uma dedução à inflação.